阿里巴巴正在醞釀一套新的房地產中介規則，但面對多年的舊房地產電子商務和新的電子商務，阿里的彈藥能夠生存嗎？

圖片來源：華蓋創意

“如果你以50％的價格出售萬科，綠城的房子，這是一個現有的房子，你會買嗎？”“rd”;

“房子在哪里？”

“在全國任何地方！“”

淘寶拍賣的房地產總監毛文峰正在銷售他們正在醞釀的新房子的在線銷售模式。在房地產市場，價格逐年上漲，“50％的折扣”真的很有吸引力。毛文峰說，他領導的團隊不到10人，已經說服了包括萬科，綠城和世茂在內的多家住房公司將其杭州項目掛在“房地產拍賣渠道”上。

“這是真的。不是一個大詞‘ 50％&rsquo ;,然后用一條小線‘只有一套’這樣的廣告。 ”的毛文峰笑著回應記者對這種在線銷售模式可信度的疑慮。他說，開發人員有銷售節點，而大型開支的推廣僅在少數開放節點中。如果一個房地產只有十幾個套房，開發商不會投入大量資金，有些甚至銷售部門將被撤銷，這些房源將會遲到。

這些“一天結束”成為淘寶拍賣團隊的目標。團隊設計了一個計算公式，根據房地產的不同價格，銷售費用，人工成本，積壓產生的財務成本，以及淘寶大流量的品牌推廣效果。所有轉換為此套件來源的現金折扣的營銷費用將退還給買家，從而產生低于市場價格的超低折扣。

據了解，淘寶拍賣的房地產頻道將于10月18日掛出首批上市，全部50％的折扣來自公眾網上拍賣，價格最高。根據他們的預期，即使上市最終以實際售價的30％或80％出售，也是“絕對低于市場價格”。毛文峰說：“這必須是同類別中最便宜的價格。”

據了解，淘寶網的拍賣成立于2012年，業務涉及房地產，藝術品，珠寶等類別，其最搶眼的業務是司法拍賣，法院將因司法糾紛將不良資產拍賣轉讓給淘寶網在線平臺隨著淘寶網的巨大流量增加了拍賣活動，它取得了空前的成功。這項業務曾被認為是一個小小的打擊，已達到600億元的交易規模。

600億元人民幣的交易規模涉及相當大比例的不良資產。這部分房產的質量和資格沒有問題。由于涉及法律糾紛的低價拍賣，交易價格絕對低于市場價格。這兩個屬性使淘寶拍賣中的司法財產拍賣成為最受歡迎的類別。在2015年中期，在一次內部會議上，阿里高管決定將淘寶拍賣的成功延伸到新屋銷售。

事實上，阿里的淘寶財產最早于2004年成立。經過十年的反復試驗，它還沒有找到明確的發展道路。界面新聞此前已報道《阿里巴巴為什么就是賣不好房子》有關阿里房地產業下滑情況的詳細報道。

2014年，在國家政策和市場自身調整下，中國大陸房地產銷售大幅下滑，供需關系逆轉。缺乏銷售迫使開發商讓一些傭金從其他渠道找到有效的客戶，這導致了房地產代理行業的重大變化。 。當時，舊的房地產電子商務平臺搜房網從廣告代理商轉變為垂直分銷商，參與新房銷售。新的在線分銷平臺和其他新的在線分銷平臺通過分成傭金實現了快速發展，而老式的二手房代理連鎖店也開始涉足新房銷售。

阿里巴巴今年還在搜房網新房業務中聘請了一名資深人士。江沙負責淘寶房地產，希望趕上這波房地產電子商務的發展。后來，淘寶房地產等眾多知名企業包括萬科，方興和萬達住房和企業合作。 2015年4月至8月，淘寶房地產實現合同交易金額251億元，突破自成立以來的交易量記錄。

然而，即便如此，阿里在房地產業務中的市場份額并不大。 2014年，老家新房中原房地產的合約銷售業績為6500億元（新房新房總數），全球行為為3218億元;即使行業招募“更多房間”，2014年完成的交易量也接近2000億元。

“淘寶不擅長線下交易。 ”搜房網新房通道管理人員告訴界面新聞，由于缺乏線下團隊，采取傳統的電子商務路徑，淘寶的流量優勢很難實現。從目前的合作結果來看，淘寶更像是Bobo的有效推廣渠道。淘寶房地產與這些開發商之間的合作尚未形成持續的長期合作。

目前，依靠淘寶的大流量清理后來者為開發人員而不增加額外成本是一種運營模式。然而，最近上市的市場有多大，阿里的雄心壯志是否會占據房地產在線銷售市場？

根據萬科的規定，杭州萬科內部人士表示，95％的項目銷售將被解決，其余5％的上市將會延遲。萬科的營業額要求很高，而后期市場需要折扣銷售。事實上，萬科的高流動性是毛文峰能夠贏得萬科項目的重要原因。

一家代理公司表示，萬科的結算和資金結算周期非常嚴格，“當然，銷售也做得很好。事實上，在過去的兩年里，市場銷售模式一直較低。許多開發商的項目都沒有做到如此嚴格的項目后期比例，有些項目的后期比例為30％。市場低迷帶來的庫存積壓已經成為開發商最頭疼的問題。房地產的高資本比率使得這部分房產的資金成本非常巨大。

2014年，市場迫使開發商開放傭金以尋求更有效的客戶。然而，蜂擁到銷售辦公室為開發商服務的代理商并不愿意接觸那些缺乏住房公司支持的住房。

“開發人員不想打開好的列表。 ”上述搜房網表示，開發商希望代理商能夠將有效客戶帶到不易出售的房屋。但是，代理商自己的渠道非常有限。即使他們以低廉的價格雇傭了大筆資金，“小蜜蜂”，客戶的有效來源也不客觀。為了獲得傭金份額，許多代理商甚至在開發商銷售部門，攔截客戶，甚至從項目銷售人員非法購買客戶。

今年9月，領先的房地產公司萬科甚至開始嘗試放棄并與該機構合作。希望自建的外包營銷團隊能夠取代代理商的工作，這讓傳統代理人感到尷尬。然而，正是這樣的市場機會讓淘寶看到了機會。 “淘寶的優勢在于擁有巨大的流量。只要設計合理，淘寶擴展客戶的能力就無法與家電產品相媲美。 ”毛文峰說，在淘寶房地產拍賣項目設計之初，他的團隊做了長期的市場調研，鎖定了后期銷售，淘寶可以保證提供獨家有效的客戶來源，開發商只需要拿出來自己的庫存。

這種模式也得到了一些開發人員的認可。接口采訪的一些房地產營銷人員表示，阿里巴巴的做法確實具有一定的吸引力。根據阿里巴巴的愿景，未來只有兩種類型的房地產經紀人市場，開發商可以消化他們自己的房源，以及達到后期比例的庫存清單或未達到的比例。結束。除了不建立自己的銷售團隊的開發人員，需要專業代理，其他開發人員不再需要其他代理。

根據公開數據，2014年中國住宅市場新房銷售額為6萬億元，這是一個巨大的市場。 2014年，新的在線分銷渠道，商品房和Jiwu.com總數約為4000億元，占總數的7％。但是，為了吃到如此巨大的市場，淘寶房地產拍賣仍然需要母公司的持續支持。

口碑網絡的原負責人潘國棟總結了阿里的房地產業務：“淘寶的邏輯非常簡單，交通稀缺，交易規模可以產生，交通必須給予交通。房地產業務的單價很高，但轉換率很低，浪費了流量。淘寶并不總能為低效率的長周期業務提供流量。 ”的

此外，缺乏線下控制也是淘寶房地產的痛點。淘寶房地產負責人江沙表示，與各級開發商的開發人員交談非常困難。目前，他們主要通過經銷商與開發商合作。

然而，好消息是，目前這種模式已經得到了阿里巴巴高層管理人員的認可。 8月，阿里巴巴高管親自參加了該部門的小組會議。一位不愿透露姓名的阿里內幕人士表示，盡管阿里是中國乃至全球的電子商務巨頭，但房地產電子商務業務相對薄弱。目前，這一計劃已成為阿里希望在房地產在線銷售市場取得突破的重點。項目。至于這部分業務的盈利能力，毛文峰表示，阿里目前不要求這個項目貢獻利潤。在未來，經營模式成熟后，阿里將考慮利潤問題。

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