摘要：VC早期投資即將結(jié)束，你如何在中小兩個(gè)房東中玩？

國內(nèi)長期租賃公寓行業(yè)目前處于發(fā)展初期。目前，國內(nèi)房屋租賃交易額約為8000億元，閑置房屋數(shù)量超過7300萬。國內(nèi)青少年出租房的市場規(guī)模正在高速發(fā)展，預(yù)計(jì)接近8000億元。

自2013年以來，Rubik's Cube，Qingke，Youke Yijia和其他十大父母租用了公寓公司以獲得風(fēng)險(xiǎn)投資。為什么長期租賃公寓受資本歡迎？

1.體驗(yàn)消費(fèi)時(shí)代的到來。 2011年，中國人均GDP超過5000美元，表明消費(fèi)升級(jí)正在加速，消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)即將到來。簡單而粗魯?shù)脑缙谧赓U模式將逐漸被長租公寓模型所取代。

2.年輕一代的租賃需求。 1990年大學(xué)畢業(yè)后，他進(jìn)入了租房的狀態(tài)。 90年后，他在優(yōu)越的環(huán)境中長大，追求良好的生活體驗(yàn)。現(xiàn)有的租賃經(jīng)驗(yàn)太糟糕了。

該物業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代。 2014年，房地產(chǎn)黃金時(shí)代結(jié)束，白銀開放的時(shí)代，從創(chuàng)造增量，發(fā)展，到振興股票，更多的股票投資在租賃市場的股票投資。

想象力很大。住房租賃市場處于萬億級(jí)別，青年長期租賃消費(fèi)是絕對(duì)主力。與此同時(shí)，長期租賃市場也是成千上萬年輕社區(qū)的高品質(zhì)入口，可以涉及餐飲，團(tuán)購，現(xiàn)場服務(wù)，培訓(xùn)和財(cái)務(wù)管理。

　　資本熱涌，對(duì)長租市場是好事還是壞事?

我們來談?wù)労玫某煞帧ＹY本熱潮之后，社會(huì)資源不可避免地會(huì)迅速聚集在公寓行業(yè)，包括風(fēng)險(xiǎn)投資，其他金融資源，房地產(chǎn)資源，甚至行業(yè)對(duì)人才的吸引力也越來越大。整個(gè)公寓行業(yè)將加速發(fā)展。發(fā)展。

資本繁榮的弊端有三個(gè)原因。

首先，公寓公司尚未成熟和成熟，就像一個(gè)孩子仍然有一個(gè)長身體，但突然不得不開始繁重的工作，使這些企業(yè)的發(fā)展不夠健康。市場是殘酷的，一些可以發(fā)展良好的企業(yè)可以被淘汰，因?yàn)樗麄儫o法跟上節(jié)奏。能夠承受這種過早增長痛苦的企業(yè)也將面臨絕望的擴(kuò)張和提高房屋成本的奇怪圈子。

其次，許多業(yè)主或基金業(yè)主，以及一些沒有明確方向的企業(yè)家，沒有獨(dú)立判斷，盲目參與，許多項(xiàng)目注定要踏上新的通風(fēng)口，并在一開始就做新瓶裝舊酒。最后，它只能是一個(gè)看起來比老式租賃業(yè)務(wù)更精致的項(xiàng)目。它可能沒有老式租賃業(yè)務(wù)那么有利可圖。

第三，有少數(shù)盲目追隨投資機(jī)構(gòu)，追逐熱點(diǎn)，投資一些不可靠的項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，浪費(fèi)資金，推遲企業(yè)家的青年。當(dāng)然，這種現(xiàn)象在每個(gè)“風(fēng)”行業(yè)都有。并非這個(gè)行業(yè)所獨(dú)有。

總的來說，資本熱潮對(duì)行業(yè)的發(fā)展有更多的優(yōu)勢而不是劣勢。只有這些美麗的融資數(shù)據(jù)背后才有可能導(dǎo)致該行業(yè)的浮躁。

資本爆發(fā)后，傳統(tǒng)的第二位房東如何獲得融資機(jī)會(huì)，規(guī)模仍然實(shí)用？

　　近幾年，長租公寓企業(yè)融資狀況

從上圖可以看出，2013年至2015年是長期租賃公寓融資的井噴區(qū)域。特別是2014年，雷軍向YOU +國際青年公寓投入了1億元人民幣，“公寓”成為網(wǎng)絡(luò)的熱門詞匯，長租公寓業(yè)被各種投資機(jī)構(gòu)推向市場。

同心投資執(zhí)行總經(jīng)理胡振濤表示，資本投資初期已經(jīng)過去，風(fēng)險(xiǎn)投資已進(jìn)入后期，主力資本將投資于相對(duì)成熟和優(yōu)秀的企業(yè)。后來，獲得風(fēng)險(xiǎn)投資更加困難。

資本市場逐步進(jìn)入PE和并購階段。以房地產(chǎn)中介市場為例，并購已成為資本市場的主流。換句話說，成熟企業(yè)未來對(duì)中小型公寓品牌的合并也是一條出路。

　　那中小品牌公寓該如何獲得并購的機(jī)會(huì)呢?

首先，要注意物業(yè)的質(zhì)量。糟糕的住房質(zhì)量會(huì)傷害大公司的品牌，而長期租賃公司也不會(huì)選擇這樣的品牌并購。

其次，該物業(yè)有一定的規(guī)模。企業(yè)兼并和收購的目的一般是擴(kuò)大規(guī)模，上市數(shù)量絕對(duì)是兼并和收購的加分項(xiàng)目。

第三，擁有一個(gè)在一個(gè)方面優(yōu)越的團(tuán)隊(duì)。無論是在房屋，裝修還是運(yùn)營方面，團(tuán)隊(duì)必須在一個(gè)方面做得更好，合并的數(shù)量可能更多。

　　忘掉資本運(yùn)作，中小二房東該怎么玩?

根據(jù)長期租賃服務(wù)平臺(tái)九珠網(wǎng)的首席執(zhí)行官田浩的說法，全國大概有兩四十萬個(gè)小型和兩個(gè)小房間。有很多細(xì)分，長期出租公寓有自己的特色。而且差異化的定位，深圳已經(jīng)成為第二個(gè)房東的房地產(chǎn)揭幕戰(zhàn)，整個(gè)社區(qū)的33棟樓都用于出租。由于有這么多的從業(yè)者，很自然地說市場足夠大。

近年來，品牌公寓的興起不會(huì)成為行業(yè)中的大魚。我不這么認(rèn)為。

首先，長期租賃市場足夠大，擁有超過7000萬套閑置房屋，并且逐年增加，它可以容納數(shù)百個(gè)公寓品牌。

其次，大型品牌公寓的發(fā)展存在一定的瓶頸。首先，住房成本已經(jīng)成為這些公司的一大負(fù)擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，分散的住房管理非常困難，4000和10000是相對(duì)較大的瓶頸，大型品牌公寓不得不面臨這樣的挑戰(zhàn)。

在傳統(tǒng)意義上的第二個(gè)房東，小而美的路線也是一個(gè)很好的出路。由于傳統(tǒng)的住房租賃不是高利潤壁壘，幾個(gè)人可以管理數(shù)十個(gè)套房以獲得良好的回報(bào)。雖然在資金的推動(dòng)下，有很多第二名房東抱怨房屋的成本已經(jīng)變高，但如果服務(wù)的特點(diǎn)和經(jīng)營能力良好，它仍然可以生活得很好。長期租賃市場的規(guī)模實(shí)際上與餐飲業(yè)類似。有肯德基，麥當(dāng)勞和數(shù)千家受歡迎的小餐館。

總的來說，在資本和媒體報(bào)道涌入后，該行業(yè)已經(jīng)度過了悲傷和財(cái)富的時(shí)代。最終，行業(yè)取得了一些成功，要么保持最初的關(guān)注，要保持清醒，要把資源整合到好先行者的節(jié)奏中，要么深入學(xué)習(xí)，要找到自己獨(dú)特的資源和行業(yè)規(guī)則。如果你被節(jié)奏震驚并順應(yīng)潮流，我擔(dān)心它會(huì)被淘汰。

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